解押技巧之一：“四方协议”确保资金安全

外省不少城市已经推出“买家提前按揭”。所谓的“买家提前按揭”就是房产还未过户到买家，买家就可以先行通过担保公司将房款从银行贷出来。如王先生将一套按揭中介的房子出售，买家李先生以80万元购买，经过协商，买卖双方均已签订不撤销协议。

目前该房产尚欠有银行30万贷款，评估价恰好80万左右，李先生先将首付款24万存入银行冻结账户，然后在担保公司做担保的前提下，在银行将房屋评估价的7成56万提前贷出来（贷款额以评估价为准，如该房产评估价为70万，银行只发放49万元贷款），同时房款放在买家李先生的账号上，贷出的56万房款中，30万用于买方房产解押（通过相关银行划拨到房贷按揭银行）。

解押完后，即可按照一般的房屋交易程序办理，手续办理完后，银行将房款划到卖方账户。交通银行广西分行有关人士介绍，“买家提前按揭”中，买卖双方要先在银行开户，账户由银行，买卖双方和担保公司不能用账号资金。另外，买方、卖方、交行、担保公司要签署四方协议。

四方协议真面目

对此，市民刘女士也表示疑虑：现在卖家往往是要求净收价，如王先生房子售价是80万元，一切费用由买家李先生承担，以“买家提前按揭”的形式来垫资解押，这个垫资费用该如何出？现在从银行贷款出了56万，是以56万还是30万来计算利息点数？而李先生已经提前按揭，房贷每月按揭该什么时候支付？

以王先生售房为例，买家李先生支付的垫资解押费用，只以偿还房贷的30万计算利息点数（不以时间计息），而李先生每月的房贷按揭偿还是以发放贷款时间来计算，如李先生贷款20年，要分240个月偿还银行按揭，“提前按揭”就要提前还贷，分240期偿还银行按揭不会改变。